Wann platzt die Immobilienblase in Schweden?

Schweden hat einen unberührten Sozialstaat, der auch den Zustrom von hunderttausenden Asylbewerbern letztes Jahr unbeschadet überstanden hat. Die Wirtschaftsdaten lassen sich sehen. Als Finanzministerin Magdalena Andersson eine  Wachstumsprognose für 2016 von 3,8% präsentierte, sagte sie, dass Schweden in einem Maserati unterwegs sei. In Realität beruht der Aufschwung zum Teil auf einer Immobilienblase, welche jederzeit platzen könnte, mit gravierenden sozialpolitischen Konsequenzen. Grundlage der hier vorgestellten Zahlen sind Statistiken von „Trading Economics„.

Obwohl der Arbeitsmarkt reglementiert ist, die Gewerkschaften gute Löhne durchsetzen, die Mieten staatlich festgelegt sind, wurde Schweden zu einem Paradies für eine der schlimmsten Formen des Finanzkapitalismus: Der Grund- und Bodenspekulation.

Dabei tragen viele Schweden keine persönliche Schuld: Aufgrund des Mangels an Mietwohnungen, müssen sie sich hoffnungslos verschulden und eine Wohnung kaufen, um überhaupt ein Dach über dem Kopf zu haben. Diese Problematik wird durch den Zustrom der Asylbewerber noch verschärft, die Spekulanten profitieren dagegen.

Die schwedischen Haushalte sind gemessen an dem volkswirtschaftlich produzierten Einkommen wachsend überschuldet. Laut „Trading Economics“ lag die private Verschuldung im Jahr 2014 noch bei 150% des verfügbaren Einkommens, jetzt, zwei Jahren später, 2016, soll sie laut „Rhein-Asset“ schon schon bei 200% liegen! Eine dort zitierte Studie der schwedischen Zentralbank würde aussagen, dass …

„… allein die privaten Hypothekenschulden mittlerweile das 3,7-fache des jährlichen Haushaltseinkommens ausmachen, bei niedrigeren Einkommen sogar das Vierfache!“ 

Diese Zahlen sind Ausdruck der Ungleichheit, denn: Die wachsenden Schulden des einen, sind die Vermögen der anderen! Wenn Vermögen und Schulden gerecht verteilt wären, hätte es nicht zu einer solchen Steigerung der Verschuldung kommen können: Statt sich zu verschulden, hätte man die Wohnung vom eigenen Geldvermögen gekauft.

Schneeball-System

In den letzten 12 Jahren verdoppelten sich die Grund- und Bodenpreise in Schweden. Wenn diese positive Preisentwicklung stoppt, weil die Preise unerschwinglich werden, keine neuen Schuldner gefunden werden können, wird dem Schneeballsystem die Geschäftsgrundlage entzogen und das Kartenhaus bricht schnell zusammen. Nur durch steigende Grund- und Bodenpreise bleibt der Schuldner für die Bank kreditwürdig.

„Einen Kredit für den Immobilienerwerb zu bekommen, ist in Schweden kein Problem. Ein Kreditvolumen von 100 Prozent des Kaufpreises ist weit verbreitet. „Eine Tilgung wollte meine Bank auch nicht. Die Banken sind nur an den Zinseinnahmen interessiert“, erklärt Lind. Banken würden sogar von Tilgungen abraten, erzählt er.

Für die schwedischen Hypothekenbanken ist die Immobilienblase ein gutes Geschäft. Sie werben aggressiv für ihre Darlehen und sind bei der Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer nicht gerade empfindlich. Die im Wert steigende Immobilie genügt ihnen als Sicherheit.“ (wiwo)

Nur solange die Blase wächst, rollt der Rubel, haben die Leute Arbeit und die Wirtschaft wächst. Wenn die Blase jedoch platzt, kommt es zu einem sich selbst verstärkenden Effekt: Die fallenden Grund- und Bodenpreise brechen weiteren Krediteuren das (finanzielle) Genick. Die Häuschen werden massenweise von der Bank eingezogen, zwangsgeräumt und -versteigert. Banken werden eventuell vom Staat gerettet, die öffentliche Verschuldung steigt, soziale Einschnitte folgen, Sparpolitik. Eine Wirtschaftskrise bricht voll auf, Bargeld wird gehortet, Menschen verlieren ihre Arbeit.

Im Vergleich zur rasant wachsenden privaten Verschuldung stieg das reale Bruttosozialprodukt in den letzten 12 Jahren nur um 28%, die Verbraucherpreise um 22%. Angesichts der Schulden-Blase bleibt abzuwarten, inwieweit der Aufschwung auf einer Illusion beruht. Statt „Maserati“, ein Mittelklasse-Wagen mit Motorschaden?

Die Rheinische Garantiebank „Coface“ führt die zurückgehenden Insolvenzen in Schweden auf den Immobilien- und Bausektor zurück, der durch die lockere Geldpolitik der Zentralbank stimuliert werden würde.

„Schwedische Nationalbank stimuliert Immobilen- und Bausektor

Im zweiten Jahr in Folge gingen die Insolvenzen 2015 in Schweden zurück, mit -11 Prozent sogar noch deutlicher als 2014 (-6,3 Prozent). Damit lag die Zahl um 17 Prozent niedriger als in der Spitze, die 2013 verzeichnet wurde, aber noch 13 Prozent über dem Vorkrisenniveau 2007. Am deutlichsten war der Rückgang im Bausektor (-17%), der erkennbar von den verbesserten Bedingungen im Bau- und Immobilienbereich profitiert. Die Investitionen in den Hausbau stiegen 2015 um 17 Prozent, hauptsächlich stimuliert durch die expansivere Geldpolitik der schwedischen Reichsbank. Auch im verarbeitenden Gewerbe war die Verbesserung deutlicher als im Durchschnitt. Die wichtigsten Dienstleistungsbereiche machen 52 Prozent aller Insolvenzen in Schweden aus. Bis März dieses Jahres gingen die Insolvenzen weiter um 10 Prozent zurück. Für das Gesamtjahr prognostiziert Coface einen Wert von -8 Prozent.“

Zum Ländervergleich

Kurz vor dem Platzen der irländischen und isländischen Immobilienblasen, 2008, lag der Verschuldungsgrad-Indikator in den beiden Ländern bei 197% und 213%!

In Irland gab es zwei Jahre vor dem Platzen Immobilienblase, 2006, immer mehr Liquidität im Kapitalmarkt. Dort stieg die Geldmenge M1 (Bargeld und Sichtguthaben) von 2006 – 2008 um 27%, exakt der gleiche Prozentsatz wie in Schweden von 2014 -2016! 

In Schweden wird Geldvermögen kaum angelegt: Die Geldmenge M3 (mittel- und langfristige Geldanlagen) liegt bei 2.842 Mrd. Kronen, die Geldmenge M1 bei 2.343 Mrd. Durch Differenzierung dieser beiden Größen stellt man fest, dass nur 17,5 % aller Geldvermögen mittel- und langfristig angelegt sind!

Zwar liegen die Zinsen bei Sichtguthaben bei 0.51%, jedoch ist es trotzdem lukrativ, sie dort zu belassen, und zu spekulieren. Gleichzeitig führt die schwedische Zentralbank die Bargeldmenge (M0) zurück: Bargeld wird immer weniger nachgefragt: Von 2010 auf 2016 fiel M0 um 35%, von 2014-2016 um 13%. Dazu im Vergleich: 2014 lag die Kreditsumme bei 1.150 Mrd. Kronen, jetzt 2016 bei 1.268 Mrd., eine Steigerung von 10% in allein zwei Jahren!

Viele Schweden haben großes Vertrauen in staatliche Institutionen, vertrauen den „Masarati“-Aussagen der großen Systemparteien und der Staatsmedien. Dies wurde deutlich, als am Höhepunkt der sogenannten Krim-Krise, 2014, angebliche russische U-Boote vor der schwedischen Küste auftauchten. Genauso wie während der Zeit des kalten Krieges befürworteten, dadurch verschreckt, mehr und mehr Schweden eine NATO-Mitgliedschaft. Der frühere sowjetische Botschafter Boris Pankin kommentierte:

„Es gibt etwas, was mich sehr beunruhigt. Dass es sogar in einem so aufgeklärten, gebildeten, nord-europäischen Land, in einem Bollwerk der Demokratie ziemlich einfach ist, wie sich herausgestellt hat, die Mehrheit der Bevölkerung hinters Licht zu führen, sie zu zombiefizieren.“

Es ist völlig offen, wie sich die schwedische Gesellschaft nach dem Schock entwickeln wird. Es kann nur gehofft werden, dass Schweden den isländischen Weg wählt, also nicht die Banken retten wird.

6 Gedanken zu „Wann platzt die Immobilienblase in Schweden?“

  1. Interessante Fakten.
    „Viele Schweden haben großes Vertrauen in staatliche Institutionen.“
    Schweden unterscheidet sich darin in Nichts von Deutschland:
    https://hintermbusch.wordpress.com/2015/12/29/erfindung-europas-schweden/
    „Es ist völlig offen, wie sich die schwedische Gesellschaft nach dem Schock entwickeln wird.“
    Meine Vermutung:
    Wenn ein sozialdemokratischer Finanzminister sich hinstellt und sagt, dass die Bankenrettung alternativlos ist, weil sonst Olaf Svensson seinen Job verliert, dann werden die Schweden das ebenso abnicken wie die Deutschen. Wenn es ganz dick kommt, endet die linksautoritäre, sozialdemokratische Ära und eine rechtsautoritäre Ära beginnt, zum Beispiel mit einer Mehrheit für die Schwedendemokraten.
    Die Schweden und die Deutschen halten viel länger am Altbewährten fest als zum Beispiel Dänen, Niederländer oder Engländer und prügeln jeden, der es wagt, frühzeitig abzuweichen vom guten Glauben. Wenn der Krug aber wirklich zu lange zum Brunnen gegangen ist und bricht, schlagen sie umso heftiger in die Gegenrichtung aus. Schweden steht vor derselben Doppelkrise wie Deutschland : eine platzende Wirtschaftsblase plus eine völlig verpeilte Masseneinwanderung. Zum Fürchten.

  2. Ich denke man kann Schweden bezüglich einer Immobilienblase weder mit (auf diesem Sektor immer schon solide finanzierenden) Deutschland , Spanien , Irland oder den USA vergleichen.
    Laut dem zugrundeliegenden Artikel http://www.rhein-asset.eu/woechentliche-kolumne/alter-schwede.html

    zahlen die Schweden für ihre Häuser lediglich Zinsen und tilgen so gut wie nicht. Deshalb nannte man die Miete früher auch Mietzins. Vorteil für die Banken: lebenslang jede Menge Zinseinnahmen, kein Ärger mit Unterhalt und alle weiteren Kosten für die „Mietimmobilie“, die trägt der „Besitzer“ , Eigentümer der Häuser ist die Bank. In der Schweiz ist dies mit den langen Laufzeiten ähnlich.

    Die Immobilienblase in den USA platzte wegen Verpackung (von kurzfristig finanzierten Immobilien) in toxic assets, also Schwindelpapiere, die Immobilenblase in Spanien platzte wegen einem Überangebot an Ferienimmobilien , die Immobilienblase in Irland platzte wegen von den Banken gepuschten kurzfristig finanzierter Immobilien Spekulationen auf dem Privat und Geschäftshäusermarkt.

    Dies ist mit Schweden nicht vergleichbar weil:

    „Zwei Umstände begünstigen das schwedische Schuldenproblem. Keine Regelungen zur Amortisierung von Immobiliendarlehen und private Haushalte, die durch die festgelegten Mitzinsen gezwungen sind, Eigentum zu finanzieren. Daher wurden in den letzten 20 Jahren gerade die Darlehen immer populärer, in denen die Tilgung der Darlehensschuld nicht geregelt ist und der Darlehensnehmer nur verpflichtet ist die Zinsen zu zahlen. Die Zahlen hierzu sind haarsträubend. Brauchte ein schwedischer Haushalt in den 1970er Jahren noch ca. 40-50 Jahre, um ein Darlehen abzutragen, sind es heute im Durchschnitt 140 Jahre. Und bis heute sahen die Banken darin auch nie ein Problem“.

    Die Zinsen steigen ja angeblich nur dann, wenn auch die Wirtschaft wieder floriert, die Schweden können demgemäß wieder mehr verdienen und die Banken kassieren hübsch weiter ab. Erhöhen die Banken den „Mietzins“ (sprich die Hypothekenzinsen) ihrer Häuser unangemessen zur dortigen Wirtschaftslage, machen sich die Banken dort selbst kaputt, bekommen ihr „Eigentum“ zurück und die Leute bleiben dank der schwedischen Sozialgesetzgebung (die nicht mit der US amerikanischen zu vergleichen ist) in ihren Häusern ohne Zinsen zu zahlen, bzw. zahlen weniger als von den Banken verlangt.
    Wenig wahrscheinliches Szenario also.

    Viel gefährlicher ist doch derzeit das was sich bezüglich der EU, des Euro und der italienischen Banken zusammenbraut.

    http://deutsche-wirtschafts-nachrichten.de/2016/07/05/italien-verweigert-merkel-die-gefolgschaft-in-neuer-banken-krise/?nlid=f6eddcd75c

    „Auch auf lange EU-Sitzungen kann Renzi nicht mehr warten – obwohl er aus Brüssel in der Frage der Banken-Rettung zuletzt mehr Unterstützung erhalten hat als aus Berlin. Doch EU-Präsident Juncker ist nach dem Brexit-Desaster selbst unter Beschuss geraten. Es ist daher denkbar, dass sich in Italien das nächste Euro-Drama abspielen könnte. Doch anders als in Großbritannien wird es sich bei der italienischen Banken-Krise um keine Seifen-Oper handeln sondern um einen Kampf, bei dem es für den Euro um Sein oder Nichtsein geht.“

    Fazit: Wer tatsächlich glaubt auf Dauer Schulden mit immer weiteren Schulden bezahlen zu können oder gar mit Schulden Kapital erhöhen zu können (wie die Barclay Bank und die Credit Suisse) irrt .

    Wer (Regierungs) Politikern glaubt irrt sich erst Recht.

    Es gibt sowohl ein Schulden als auch ein Zins/Zinseszins Problem und nicht nur ein Zins/Zinseszins Problem.

    Und wir kommen einer „Lösung“ immer näher.

    1. Es stimmt, dass die Hypothekenzinsen sehr niedrig sind: Hier sind die Renditen für Hypotheken, für 10 Jahre 0,6%! http://research.handelsbanken.se/Bond-Indices/Swedish-bond-indices/

      Die Renditen werden jedoch über Steigerung der Grund- und Bodenpreise erzielt. In der Zwischenzeit während der Kreditphase steigen die Preise. Obwohl der Schuldner keine Aussicht hat, den Kredit zurückzuzahlen, funktioniert das System. Durch Verkauf des Grund- und Bodens kann der Kredit zurückgezahlt werden, samt Mini-Zinsen und Gebühren der Bank. Nur der Grund- und Bodenspekulant macht gute Gewinne. Er kauft den Grund- und Boden billiger ein, als er ihn verkauft.

      Es ist ein interessantes Experiment, was gerade in Schweden gemacht wird. Die Frage ist: Ist wachsende Überschuldung kein Problem, solange die Zinsen bei fast Null Prozent liegen?

      Was dafür sprechen würde, wäre das Platzen der US-Immobilienblase: Erst nachdem die US-Zentralbank den Leitzins bis 2007 stufenweise erhöhte, die Zinsen stiegen, platzte sie. Der Hintergrund war die steigende Inflation.

      Helmut Creutz erklärt, warum steigende Zinsen für überschuldete Schuldnern katastrophal sind, trotz Inflationsausgleich in den Löhnen
      :
      „Denn ein Zinssatzanstieg von beispielsweise sechs auf neun Prozent, lässt die Zinseinkommen nicht um drei, sondern um 50% ansteigen. Dass heißt aber auch, dass nicht nur die Zinseinnahmen eines Geldverleihers von 100.000 Euro von 6.000 auf 9.000 Euro ansteigen, sondern auch die Zinsbelastung eines Normalverbrauchers, der eine Hypothek von 100.000 Euro zu bedienen hat. Liegt dessen Jahreslohn z. B. bei 30.000 Euro, dann schlägt eine dreiprozentige Inflationsanpassung des Lohnes jedoch nur mit einem Plus von 900 Euro zu Buche.Das heißt, die Lohnerhöhung reicht noch nicht einmal aus, um ein Drittel der erhöhten Zinsbelastung aus der Hypothek auszugleichen!“ Geldsyndrom, S. 160

  3. Daß die Hauspreise (und damit dei Bodenpreise) in Schweden stark gestiegen sind sieht man hier:
    http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/immobilienpreise-anderswo-sind-die-haeuser-noch-teurer-13343289.html
    vgl. Tabelle: Hauspreise in Europa

    „Die Renditen werden jedoch über Steigerung der Grund- und Bodenpreise erzielt. In der Zwischenzeit während der Kreditphase steigen die Preise. Obwohl der Schuldner keine Aussicht hat, den Kredit zurückzuzahlen, funktioniert das System. Durch Verkauf des Grund- und Bodens kann der Kredit zurückgezahlt werden, samt Mini-Zinsen und Gebühren der Bank. Nur der Grund- und Bodenspekulant macht gute Gewinne. Er kauft den Grund- und Boden billiger ein, als er ihn verkauft. “

    Der „Grund-und Bodenspekulant“ ist normaler Haus-bzw. Wohnungskäufer. Und er zahlt 22 % des Gewinns an den schwedischen Staat.
    http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilienblase-zentralbank-schlaegt-alarm/10929322-4.html

    „Umgekehrt hat der Staat am lebhaften Immobilienhandel auch gut verdient. Wer seine Wohnung oder sein Haus verkauft, überweist den Finanzbehörden 22 Prozent des Gewinns aus dem Verkauf. Die Schweden nennen das „Umzugssteuer“, weil sie auch beim Wechsel in ein anderes Eigenheim anfällt. Wie auch die knappen Mietwohnungen trägt diese Steuer dazu bei, dass die schwedischen Arbeitnehmer zunehmend an Mobilität bei der Arbeitsplatzsuche einbüßen. “

    Dass ein Zinsanstieg bei hohen Summen (wie Immobilien) dem Schuldner (so er Einkommen hat)nur ein Jahreseinkommen entgegensetzen kann, sich bei hoher Verschuldung fatal auswirkt , ist eine Binse.
    Die Banken haben auch in Schweden die Wahl wie hoch die Profitgier sich entwickelt.

    Aber wie gesagt, ich denke nicht, dass sich die Banken in Schweden den Ast absägen werden auf dem sie sitzen in dem sie langjährige (!)Hypothekenkredite platzen lassen und aufgrund der Gesetze (Vermutung von mir, weil Schweden sicher sozialer ist als die USA) und auch des dann unausweichlichen Preisverfalls keine Verwertung für „ihre“ Immobilie erzielen können und damit Verluste machen.

    1. Wenn „normale Haus- und Wohnungskäufer“ die Gewinner der Immobilienblase sind, dann frage ich mich schon, warum die Überschuldung der schwedischen Haushalte immer weiter ansteigt. Sie könnten ja einfach das neue Haus mit dem Verkauf des alten Haus finanzieren. Warum Schulden machen? Es muss irgendwo der Überschuldungsgrund sein, denn ich im Moment aber nicht erkenne.

  4. Da hast Du mich falsch verstanden.

    In Schweden ist es offensichtlich normal für ein Haus/Wohnungsdarlehen nur Zinsen zu bezahlen und nicht zu tilgen.
    Wenn da also klein (kleines Haus/kleine Wohnung) bzw. in der Provinz angefangen wird, dann neigen viele dazu oder müssen wegen Ortsveränderung (zudem wenn der Wert des kleinen 100 %verschuldeten Häuschens steigt) auf was grösseres, teureres umzusteigen und damit erhöhen die Schweden ihre 100% Schulden und Zinskosten auf Wohnung/Haus für die neue, grössere/ teurere oder am anderen Ort stehende Immobilie.

    Die Schulden nehmen also insgesamt zu, wegen der Haus bzw. Bodenspekulation die mitverursacht wird durch das System: 100 % Finanzierung und 100 % Nichtilgen.

    Abzuziehen ist vom Verkaufswert der alten (nicht getilgten, im Wert aber gestiegenen Immobilie) die allgemeinen Verkaufskosten (vgl. unten) , die 22 % Gewinnsteuer („Umzugssteuer“) für den Staat.

    Profitabel ist dasGanze für die Banken (mehr Zinsen/Zinsezinsen ), die Immobilienmakler (mehr Umsatz und Gewinn), die Notare bzw. Rechtsanwälte in Schweden und nicht zuletzt der Staat der 22 % vom Wertzuwachs auf eine unbezahlte, 100% verschuldete Immobilie bekommt.

    Der auf Wohnung oder Haus Angewiesene erhöht letzendlich seine Schuldenlast trägt weiterhin die steigenden Zinszahllasten , hat im Gegenzug eine grössere oder passendere Wohnung/Haus.

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